Coima Res azioni: utile netto 9 mesi a 25,7 mln (+100% a/a)

Coima Res azioni: utile netto 9 mesi a 25,7 mln (+100% a/a)

Coima Res chiude i 9 mesi con un utile netto in crescita di oltre il 100% a 25,7 milioni euro per effetto di maggiori variazioni positive di fair value registrate nel primo semestre del 2021, rispetto alle svalutazioni registrate nel primo semestre del 2020 e del risultato netto della cessione dell’immobile Sarca. L’FFO ricorrente e l’utile operativo netto (EPRA Earnings), spiega una nota, sono diminuiti rispettivamente del 9,7% a 16,1 milioni e del 6,9% a 12,1 milioni, principalmente a causa del calo del Noi, parzialmente compensato da minori oneri finanziari. L’Ebitda è aumentato del 64,4% a 38,2 milioni principalmente per effetto del risultato da cessione dell’immobile Sarca.

Gli oneri finanziari sono diminuiti del 3,2% a 6 milioni per effetto di una riduzione dell’indebitamento medio rispetto al medesimo periodo dell’esercizio precedente.

Al 5 novembre 2021, Coima Res ha incassato il 100% dei canoni dovuti per i primi nove mesi del 2021 (98,8% alla stessa data nel 2020). Su base like for like, i canoni di locazione sono aumentati dell’1,2% escludendo Monte Rosa su cui viene avviato il piano di valorizzazione. In termini assoluti, i canoni si sono ridotti marginalmente del 4,6%, il Net Operating Income (NOI) del 6,5%, il margine NOI di 180 bps (pari a 89,1%), a seguito del rilascio di PWC, che consente l’avvio della valorizzazione dell’edificio di Monte Rosa, e dei risultati positivi del programma di vendita di alcune filiali bancarie e dell’immobile Sarca, parzialmente compensato dall’evoluzione dei canoni di locazione sugli altri immobili del portafoglio. costi di struttura sono diminuiti dello 0,6% a 6,4 milioni principalmente per alcuni effetti valutativi non ricorrenti. A seguito della vendita dell’immobile Sarca e di una filiale bancaria, al netto delle capex del periodo pari a 5,8 milioni (su base pro-quota) e rivalutazioni nette per 0,6 milioni (su base proquota), il portafoglio immobiliare su base pro-quota è diminuito nei primi nove mesi del 2021 a 646,1 milioni, pari al 6,1% rispetto al valore riportato al 31 dicembre 2020. L’EPRA Net Tangible Asset al 30 settembre 2021 è pari a 466,8 milioni, in aumento del 4,1% nei primi nove mesi del 2021. L’aumento, su base pro-quota, è principalmente legato all’utile operativo netto pari a 12,1 milioni, all’utile netto derivante dalla cessione dell’immobile Sarca per 13 milioni, alle rivalutazioni nette pari a 0,6 milioni, parzialmente compensati dal pagamento dei dividendi per 7,2 milioni. Il Loan to Value netto al 30 settembre 2021 si attesta al 29,4% (su base consolidata), un valore inferiore di 890 bps rispetto al 31 dicembre 2020. La posizione di cassa al 30 settembre 2021 era pari ad 90,5 milioni (su base consolidata). La performance operativa da inizio anno ad oggi (in particolare in termini di incasso dei canoni) e la maggior visibilita” attuale (rispetto a tre mesi fa) dell’attività attesa da oggi a fine anno, permette a Coima Res di aumentare del 5% la guidance per l’anno 2021 in termini di EPRA Earnings per azione portandola a 0,42 euro (dalla precedente guidance pari a 0,40 euro pubblicata il 29 luglio 2021). La stima riflette il rilascio da parte di PwC di circa metà dell’immobile Monte Rosa durante il primo trimestre del 2021, la cessione dell’immobile Sarca ed altre considerazioni prudenziali, alla luce del persistere della situazione emergenziale da COVID-19. Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di distribuire ai soci un acconto dividendo relativo all’esercizio 2021 pari a 0,10 euro per azione (per complessivi 3.610.655,80 euro), in linea con l’acconto dividendo relativo all’esercizio 2020, con data di stacco il 15 novembre 2021, record date il 16 novembre 2021 e data di pagamento il 17 novembre 2021. Al 30 settembre 2021, il portafoglio è costituito da 8 complessi immobiliari principalmente ad uso ufficio situati a Milano e 58 filiali bancarie situate nel Nord e Centro Italia. Il portafoglio ha un valore complessivo di 646,1 milioni (su base pro-quota) di cui il 91% è a Milano, il 58% a Milano Porta Nuova e l’86% è ad uso ufficio. Il portafoglio ha un forte profilo di sostenibilità: il 65% del portafoglio è certificato LEED. Il portafoglio di conduttori è composto principalmente da società multinazionali di medie e grandi dimensioni: l’elenco dei dieci maggiori conduttori (che rappresentano l”89% dei canoni stabilizzati su base proquota) comprende Vodafone, il Gruppo Sisal, Deutsche Bank, BNP Paribas, Microsoft, IBM, Accenture, Techint, NH Hotel e Bernoni Grant Thorton.

In linea con il proprio business model e la propria strategia, Coima Res sta pensando a ulteriori cessioni di immobili maturi, non core e non strategici ed anche piani di ristrutturazione e riposizionamento di alcuni immobili in portafoglio in modo da allinearli rispetto all’evoluzione della domanda da parte dei conduttori ed in modo da generare crescita nei canoni di locazione. Secondo il management la crisi COVID-19 ha provocato sfide sociali ed economiche su scala globale e molto probabilmente rimane un aspetto da considerare tutt’ora. L’economia italiana ha subito una forte recessione nel 2020 e la ripresa dipenderà, tra l’altro, da come evolverà il programma vaccinale e dall’implementazione del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza da parte del recente governo guidato da Mario Draghi. Coima ritiene che il potenziale aumento dell’adozione della pratica del “work from home” influenzerà la domanda dei conduttori per spazi per ad uso ufficio sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo. Un’indagine condotta da Coima con 38 società che affittano spazi per uffici in Italia (e in particolare a Milano), ha confermato che è probabile che le aziende aumentino le possibilità per i dipendenti di lavorare da remoto, tuttavia, tale fenomeno non impatterebbe in modo strutturale la necessità di continuare ad avere spazi ad uso ufficio.

 

La probabile riduzione del fabbisogno di spazi ad uso ufficio associata alla maggiore adozione del lavoro remoto da parte delle aziende appare relativamente marginale, anche se non trascurabile. Coima prevede che gli uffici e il loro utilizzo cambieranno nel medio termine da luoghi di “produzione” a luoghi di “interazione”. Pertanto, le caratteristiche degli uffici (sia dal punto di vista della loro ubicazione che delle loro caratteristiche tecniche e architettoniche) si evolveranno per massimizzare il coinvolgimento dei dipendenti, stimolare la loro produttività ed il loro potenziale creativo. Infine, Coima ritiene che la polarizzazione tra quartieri qualificati e quartieri indifferenziati si consoliderà e accelererà ulteriormente e che i quartieri qualificati continueranno ad attrarre domanda di qualità da parte di conduttori per immobili ad uso ufficio e manterranno un livello limitato di sfitto nel medio termine. Coima considera “quartieri qualificati” i quartieri che hanno un punteggio “superiore alla media” in termini di accessibilità tramite mezzi pubblici, disponibilità di servizi e opzioni di wellness, disponibilità di parchi pubblici ed un alto grado di diversificazione in termini di destinazione d’uso.

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